市区物业管理调查样板小区物管之惑与破解之道《新闻》

市区物业管理调查：样板小区物管之惑与破解之道

提起滨江城市花园小区，很多市民的脑海里可能都会有这样的印象：毗邻江岸的黄金地段，设计新颖的楼体，先进齐全的公用设施，整洁美丽的小区环境……作为我市建成较早的高档小区，滨江城市花园曾是很多市民向往的居住地，其良好的物业管理也曾被广为称道。

然而，记者近日在该小区采访时了解到，这个在外人看来物业管理一直非常不错的小区，物业管理也有较多困惑之处。

“我们小区共有29栋楼，业主2870户，其中有700户是回迁户。由于物业费收缴困难，这些年来我们一直在勉强维持、亏损运营。”负责小区物业管理的牡丹江骏升物业有限公司经理薛彦彬说，目前小区物业费的缴费率约为50%，商品房还好一些，而回迁楼则几乎全都收不上来。

薛彦彬给记者算了一笔账，物业公司现有员工110多人，每年工资得160多万元，小区公用设施所需电费每年需近50万元，公用设施的维护费每年约需17万元，电梯维修费和检验费每年约需40万元，加上其他一些支出，小区物管的年运营成本得在300万元左右。小区业主从2002年起分三批入住，电梯楼商品房业主入住时预缴了一年的物业费，缴费标准是按房屋使用面积每月每平方米1.2元，步梯楼回迁户业主入住时预缴了三年的物业费，缴费标准是按房屋使用面积每月每平方米0.6元。从2008年开始，也就是第三批业主入住一年多以后，小区物业费的缴费率开始大幅下降，最少时一年只能收上来80多万元。

“收不上来物业费，就无法保证按时开资，不少保安、保洁人员都辞职了，公司想招人又招不上来，小区的物业管理受到很大影响，一些工作甚至陷入停滞状态。”薛彦彬说，看到这种情况，有些本来正常缴费的业主也开始不缴费了。物业工作人员上门收费时，经常遭遇冷言冷语，甚至是打骂。

记者在小区里随机采访了一些业主，想听听他们都对物业管理的哪些方面不满意。

“说实话，我们小区刚建成时，物业管理是非常不错的，但后来有些方面的管理却越来越差了。”业主王女士回忆说，刚入住时，小区里干净整洁，保安随处可见，业主们都觉得很有安全感。遇到业主拎重东西，保安会主动上前帮忙。业主想打车出门，站在阳台上喊一声，就有保安把出租车领到楼下等着。虽然物业费贵了一些，但业主们都觉得这钱花得值。可不知从什么时候起，小区的物业服务质量开始下降了，保安的数量越来越少，电梯出现故障得不到及时维修，单元门坏了也没人管。去年，她家所在的单元出现多家连续被盗的情况，可物业公司却还是没给修单元门。为确保自身的安全，这个单元的业主只好每家拿出200多元钱，凑钱更换了新的单元门。

近段时间，小区实行了封闭式管理，业主进出小区大门必须刷卡。有业主认为，这本是保证小区安全的好事，可由于物业公司管理不到位，导致门禁系统只能“防君子不防小人”。业主李先生说，小区东门的拉闸门很矮，有一次他亲眼看到一名女子抬腿就从门外跨了进来，保安看见了也没管。小区西门进车口处的围栏与墙体之间有空隙，足可以容一人自由通过。西门处还有一个超市，在小区内外都有门，外人从超市穿过也能很容易地进入小区。

此外，还有业主提出，物业公司除物业费外，还额外收取了不少费用，如门卡费、车卡费等。以前业主家供热设施出现问题，物业公司都给免费维修，而现在却要单独收取维修费。

“物业公司虽然在管理上存在一些问题，但这些并不是业主拒交物业费的起因和最主要原因。”小区业主委员会主任宋文科对记者说，由于开发单位方面的原因，现在小区里仍有一大批业主办不了房照，还有很大一部分回迁户在房屋面积的问题上与开发单位存在争议。小区的物业公司隶属于开发单位，这些业主在与开发单位协商无果的情况下，就以拒交物业费的方式向开发单位表达不满。

业主对开发单位的不满，小区物业公司经理薛彦彬表示能够理解。他说，尽管物业公司的处境十分艰难，但为了让业主看到小区的物业管理有所改观，他们做了很多努力，如出资维修了小区路面，对9栋楼漏雨的房顶做了大修，加强了小区卫生清洁和车辆管理等。现在，已有一些业主的态度发生了转变，有问题愿意主动与物业公司沟通。从年初到现在，小区物业费（包括往年陈欠部分）的收缴总额已达到200多万元，比往年有明显好转。

记者了解到，小区物业公司与业主委员会经过多次协商，目前正准备在小区的每栋楼都选出一个楼长，负责物业公司与业主之间的情况沟通和协调。他们希望此举能给小区物管带来一些转机。

（责任编辑：臧淼）

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