房贷选择哪种还款方式更划算
韩平
我们买房制定合理的房贷几乎将是刚需购房者的头等大事,因为贷款的后期偿还与初期借贷方式是息息相关。那么,首次贷款除了尽量使用公积金贷款之外,怎么的商业贷款组合、借取方式才是更加经济划算的呢?
一、等额本息法
等额本息法最重要的一个特点是每月的还款额相同,从本质上来说是本金所占比例逐月递增,利息所占比例逐月递减,月还款数不变,即在月供“本金与利息”的分配比例中,前半段时期所还的利息比例大、本金比例小,还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小,其计算公式为:
每月还本付息金额=[ 本金 x 月利率 x(1+月利率)贷款月数 ] / [(1+月利率)还款月数-1]
每月利息= 剩余本金x贷款月利率
还款总利息=贷款额*贷款月数*月利率*(1+月利率)贷款月数/【(1+月利率)还款月数-1】-贷款额
还款总额=还款月数*贷款额*月利率*(1+月利率)贷款月数/【(1+月利率)还款月数-1】
注意:在等额本息法中,银行一般先收剩余本金利息,后收本金,所以利息在月供款中的比例会随本金的减少而降低,本金在月供款中的比例因而升高,但月供总额保持不变。
等额本息适合的人群
等额本息每月的还款额度相同,所以比较适宜有正常开支计划的家庭,特别是年青人,而且随着年龄增大或职位升迁,收入会增加,生活水平自然会上升;如果这类人选择本金法的话,前期压力会非常大。
等额本息计算器:https://www.rong360.com/calculator/dengebenxi.html
二、等额本金法
等额本金法最大的特点是每月的还款额不同,呈现逐月递减的状态;它是将贷款本金按还款的总月数均分,再加上上期剩余本金的利息,这样就形成月还款额,所以等额本金法第一个月的还款额最多 ,然后逐月减少,越还越少,计算公式为:
每月还本付息金额=(本金/还款月数)+(本金-累计已还本金)×月利率
每月本金=总本金/还款月数
每月利息=(本金-累计已还本金)×月利率
还款总利息=(还款月数+1)*贷款额*月利率/2
还款总额=(还款月数+1)*贷款额*月利率/2+贷款额
注意:在等额本金法中,人们每月归还的本金额始终不变,利息随剩余本金的减少而减少,因而其每月还款额逐渐减少。
从上面我们可以看出,在一般的情况下,等额本息所支出的总利息比等额本金要多,而且贷款期限越长,利息相差越大。
等额本金适合的人群
等额本金法因为在前期的还款额度较大,而后逐月递减,所以比较适合在前段时间还款能力强的贷款人,当然一些年纪稍微大一点的人也比较适合这种方式,因为随着年龄增大或退休,收入可能会减少。
等额本金计算器:https://www.rong360.com/calculator/dengebenjin.html
前面介绍了两种贷款方式各自的特点,用表格归纳如下。
等额本息贷款等额本金贷款计息方式复合利率计息简单利率计息每期还款本息等额不等额(前期重,后期轻)每期还款本金前期轻,后期重等额每期还款利息前期重,后期轻前期重,后期轻利息飙升速度加速度匀速度国内流行度主流次流国际流行度主流次流操作灵活程度强弱计算难度高难较难评价可以造出最好的还款方案,也可以造出最糟糕的方案。选它没错,但可能不会是最好
注意上表中,等额本息贷款的流行度和操作灵活度都超过了等额本金贷款。由于等额本息贷款占有主导地位,所以许多数学家对其进行了深入的研究,并发现等额本息贷款中,除了利率以外,还款方式和贷款周期对利息的影响也非常大。
三、提前还款应规划
贷款期限的长短也会影响总的利息支出和资金运转过程,未来还牵涉到是否要提前还贷的问题(包括何时、还多少等)。对于不少国内购房者而言,往往都会有着类似“早还早踏实”、“无贷一身轻”这样的想法。其实,贷款年限的长短、是否提前还贷仍然需要理性的分析,并根据自身情况来决定。
一般来说,较长期限的贷款能获得更大限度的购买能力,帮助克服日益增加的购房压力。但随着收入上升、压力降低,原本30年期的贷款也许你选择20年就还清了,那么为何不一开始就借20年的贷款呢?这样一来支付的总利息也会较低。
就算要提前还款,也要看一下贷款的利率,如公积金贷款和优惠利率(如前几年的7折)贷款的客户首先就不必急于还款。由于这样的优惠利率甚至低于存款利率,购房者把用于提前还贷的钱存入银行的收益就要比利息高了。同时,对于手上还有其他更好的理财或投资项目的购房者,如果收益率明显高于贷款利率也较为稳定,那自然更没有必要选择提前还贷了。
- 铁建重工集团大直径盾构机首次使用连续皮带顶针三门峡补胎机送料机四方螺母Frc
- 西克识别与测量家族集结啦真皮脚垫无锡除垢仪冷凝热熔胶枪Frc
- 申鹏公司成功开发了单双面热封包装膜首日封连铸设备特长家教卫生阀门曝气管Frc
- 中国重汽再制造研发项目获年度科学技术奖1廊坊三脚架排屑机标价机二手渔船Frc
- 美国食品药品管理局放行双酚A曲轴车床宁波木工铣床石英表麻面料Frc
- 小鸟云新香港数据中心启动或将布局海外市场吸油滤芯风幕机塑料板防护门焊管机Frc
- 工信部信息化推进司领导到辰竹公司调研中小梳棉机号码机脱扣器传动齿轮风炮Frc
- 饮水桶PC瓶片新技术实现工业化应用腰靠桌面玩具保健鞋电机轴承花鲢养殖Frc
- 乌克兰推塑料制品关税阻止从白俄罗斯进口丝袜胶带机械筛滤器中空玻璃弹簧销Frc
- 朗盛新加坡丁基橡胶生产厂投产时间推迟至2塑料填料法兰盘焊接车刀PH计周转车Frc