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房贷逾期还款影响更严重

发布时间:2021-01-08 03:09:11 阅读: 来源:沙发类厂家

由于全国各家银行“拒贷”尺度不一,购房者可在合同中约定若房贷办理不了可退房退款

最近两个月,五环外放量较多,小户型入市量也增多,由于首付门槛不高,吸引了不少年轻人出手买个小房子自住或投资。其中,一些有过信用卡逾期还款记录的“卡族”担心,自己的房贷会因此而申请不下来,害怕造成日后的纠纷。

从记者初步了解的情况来看,因信用“污点”而担心或已遭遇房贷“卡壳”的例子越来越多,如何未雨绸缪?如何亡羊补牢?为此,记者向银行、开发商、律师等多方人士咨询。

小调查

房贷逾期还款影响更严重  “信用卡逾期多少次,拖欠多少钱才会对申请房贷有影响?”这是很多“卡族”的疑问。本周,记者在永安路、方庄以及天通苑三个区域,咨询了交通银行(601328)、农业银行、招商银行(600036)等十余家银行后发现,各银行均不能给出一个具体明确的执行标准。不过记者发现,目前信用卡的征信情况对房贷的影响,相对于房贷拖欠的影响不是很大,但如果情况严重,银行认为其已形成不良记录的,还是会有影响。

记者调查了解到,个人征信系统只是记录个人和银行之间的一个账务往来,个人征信报告上是不出现“不良”字样的。如果一次房贷还款晚了两天,就会记录“逾期2日”,信用卡还款日后欠款半个月,则会记录“逾期15日”,而最低还款额不算逾期,不会影响个人信用。各家商业银行在审批信用卡或个人贷款、房屋贷款等业务时,会依据个人征信系统中的记录,做出是否给与贷款的选择。而市民也有权向人民银行质疑信用报告。如果购房人开出信用报告后,发现自己的征信记录中有些信息与事实不符,可以立即向征信机构和商业银行提出,若查实是机构错误,征信机构和商业银行会及时处理和更正。

一位在农业银行工作的人员告诉记者,银行会根据具体情况,酌情处理,如果只是逾期一两次、金额不大,而且已经没有欠款,通常不会影响房贷。“农行似乎是最严格的。”这位工作人员说。

类型1未雨绸缪先核查信用或额外约定  案例:“我有过一次逾期还款,如果办不下房贷怎么办?”蔡小姐担心由于自己的一时疏忽,而影响了买房大计。11月,蔡小姐决定买一套新房,在与开发商签订购房合同的前一天,她回忆起自己之前因为看错了日子,产生了一次信用卡逾期还款的记录,担心房贷申请不能顺利得到银行的批准。她有些疑惑,如果因此房贷办不下来,已交给开发商的首付款能不能退回来?碰到这种情况,如何在购房合同中签订相关的条款,以保护自己的利益?

解答:事实上,像蔡小姐这种情况的“卡族”购房者有很多,只是每个人的逾期次数和天数不同而已。针对这样的困惑,北京盛廷律师事务所律师张志同表示,有两种途径可以有效避免因信用记录问题办不了房贷又不能退还首付款的窘境。

第一,购房人可以事先查询个人信用报告。根据查询结果,提前向贷款银行咨询能否通过其房贷审批,进而决定是否签订购房协议。

第二,购房人可以与开发商在购房合同中就此做出特别约定。根据约定优先原则,在购房合同中,双方可约定:“如购房人不能办理购房按揭贷款时,卖房人应当无条件退还买房人已付房款(含定金/订金)”。如此一来,即便因办不下房贷买不了房,也能够拿回已付款项。

小贴士:信用报告可免费获得。购房人可持本人有效身份证件,到中国人民银行北京市分中心营业部(北京市西城区月坛北街26号恒华国际大厦8层810室)申请,当即可以打印出来。

类型2亡羊补牢想办法凑齐全额房款  案例:“合同也签了,却说我现在办不了房贷了。”今年4月,赵先生在望京买了一套新房,由于开发商的原因一直没能签订正式购房合同。到了10月中旬,终于如愿签订了购房合同。但随后,银行指出,赵先生由于之前有逾期还款的纪录,加上房贷政策变严格而不能办理。

“到底怎么办?”赵先生现在一筹莫展,他说年初买房时,房价还比较低,现在已经上涨了一半多。而且他已经把自己原来的房子卖掉了,如果这套房子买不下来,损失可就大了。

解答:有开发商私下告诉记者,通常一个项目不会只选择一家银行办理商业贷款,至少也有3家,赵先生可以换家银行办理贷款。但如果多家银行都不同意赵先生的房贷申请,说明他的信用情况较为严重,估计换家银行也办理不了。而且,现在房子比较好卖,开发商通常不愿意费事去换银行办理贷款。如果遇到这种情况,购房人只能选择退款、转让或一次性交齐全款。

张志同律师指出,这种情况要先看看购房合同中对房贷相关条款的约定。如果没有约定,并且购房者不能通过其他方式支付购房款,则按退房处理。按照合同中对退房处理的条款,开发商从已支付的首付中扣除违约金、赔偿款等,剩余部分退还给赵先生。

同时,在实践中,有不少开发商为了能够确保房款尽快到位,还会与购房者约定:一旦出现由于购房者原因,银行不批准贷款或者只批准部分贷款的情况,购房者须在规定的期限内交付剩余的房款。这样一来,若购房者无法在短时期内落实大笔资金,就会措手不及,还可能面临一些不利后果。因此购房者在签此类条款时,要注意考虑一旦贷款不成的应对措施。

张志同律师建议赵先生,可以先通过向亲友等借贷筹措好全部房款,一次性付清购房款。待领取产权证后,再向银行办理抵押贷款,用以偿还之前借款。

-算账  “污点”会导致贷款利率高10%  如果赵先生先从亲友处借钱全款购买,等房产证办下来以后办理抵押贷款?会增加多少成本?

记者通过咨询伟嘉安捷的一位工作人员了解到,如果赵先生信用报告情况非常不好,房产抵押贷款也不容易做。同时,抵押消费贷款利率跟普通房贷利率一样(标准为5.94%),但借款人个人的信用有瑕疵时,银行利率会在基准利率的基础上上浮10%,即6.535%。

假设赵先生可以办理房产抵押贷款,他买的房产总价值为200万元,评估价约180万元,那么可以贷到110万左右。若采用年息5.94%的标准,贷款10年,则月供为12000多元,10年的总利息为361496.54元;如果贷款20年,每个月要还7842.71元,20年的总利息为782251.19元。而若是利率上浮10%,则10年期的月供将高出330元左右,利息总额增加了39352元。20年期的月供每月多出370多元,总利息多了90727元。

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